רוכשים משרד בקבוצת רכישה? יש כמה דברים שכדאי שתדעו לפני מעמד החתימה.
חשוב להבין את משמעות המימון בעסקת קבוצת רכישה מאחר והיא איננה דומה כלל למשכנתא שנלקחת בעת רכישה מקבלן. בשנים האחרונות, הפכו קבוצות הרכישה לדבר החם ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כאשר כל המטרה היא להוזיל את עליות הנכס עבור כל רוכש. גורם משמעותי ומרכזי בעסקה הינו מציאת המימון האופטימאלי והזול ביותר שניתן לקבל במסגרת הפרויקט. "כמו גורמים רבים בקבוצת הרכישה, גם המימון תלוי בניסיון וההבנה של מנהלי הקבוצה.
1. מספר דברים שכדאי לברר בעת הצטרפות לקבוצת רכישה:
רצוי להתעניין עם מנהלי הקבוצה האם יש בנק שאישר מתן מימון לפרויקט. במקרה ואין בנק מלווה, לבחון מדוע אין בנק מלווה ומה יקרה היה ובנק לא יאשר את הפרויקט. כמו כן, יש לברר מה אחוזי המימון שאושרו ע"י הבנק בכדי להבין כמה הון עצמי עלי להביא. מומלץ להקדים ולפנות לבנק למשכנתאות על מנת לבדוק אם אתה עומד בקריטריונים לקבלת הלוואה בסכום המבוקש. בנוסף, כדאי לברר האם לפרויקט יש עלויות נוספות (כגון מיסים, עלות ייעוץ משפטי וכו') שלא ניתן עליהן מימון ע"י הבנק המלווה.
2. ברצוני לרכוש משרד כחלק מקבוצת הרכישה. האם אני חייב לקחת משכנתא, גם אם יש לי את ההון הדרוש?
המצב שונה מקניה מקבלן בקבוצת רכישה, אפילו שלרוכש יש את הסכום המלא לקניית הנכס, הוא נדרש בחתימה על חוזה הלוואה עם הבנק וזאת מאחר והמימון הוא מרכיב עיקרי ביותר בפרויקט הקבוצתי. הבנק דורש מכל חבר בקבוצה לפתוח תיק משכנתא כדי שהבנק יוכל להזרים את חלקו במקרה והנהלת הקבוצה מבקשת כך. המטרה היא למנוע מצב שאחד מחברי הקבוצה לא מזרים את חלקו היחסי בפרויקט וכך התקדמות הבניה נעצרת עד להזרמת חלקו היחסי של הרוכש ה"סורר".
3. האם אני יכול לקחת משכנתא בכל בנק שארצה?
לא. כל החברים בקבוצת הרכישה חייבים לקחת משכנתא באותו בנק. על הרוכש להבין שמדובר בבנק אחד שילווה את כל הפרויקט וכלל הרוכשים ייטלו הלוואה מאותו הגוף, כלומר, לא ניתן לפזר את הרוכשים בין בנקים שונים כפי שנעשה בעת רכישה מקבלן.
4. מהו ההליך הפרוצדוראלי לאישור הפרויקט בבנק המלווה?
הפרויקט יאושר בשני שלבים, כאשר הראשון יהיה אישור עקרוני של המיזם שיעשה באמצעות מנהלי הקבוצה ע"י הצגת נתוני הפרויקט לבנק והשלב השני הוא אישור פרסונאלי של כל אחד מחברי הקבוצה בהתאם לגובה ההלוואה האישית שלו, בהתאם לחלקו בקבוצה. בכדי לאשר את המיזם מול הבנק המלווה, על מנהלי הקבוצה להגיש את דו"ח השמאות בו מפורטות עלויות הקרקע, הבניה, הפיקוח, הייעוץ המשפטי וכו' עד לסיום הבניה. לאור העלויות מעריך השמאי כמה תעלה כל נכס ונכס במסגרת קבוצת הרכישה ומשווה את המחיר למקובל כיום בשוק. ההפרש שנוצר הוא הרווח היזמי של הקבוצה. בהתאם לאלו, מעריך הבנק עד כמה הפרויקט כלכלי ומהי מידת הסיכון שבפרויקט. ככל שהרווח היזמי הצפוי גבוה יותר ומידת הסיכון נמוכה יותר כך יהיה מוכן הבנק לממן את העסקה באחוזים גבוהים יותר, וההפך. שלב אישור המיזם הינו חשוב מאד וישפיע ל התהליך כולו ולכן על מנהלי הקבוצה להתכונן אליו היטב והתייעץ עם מומחים בתחום המימון טרם הגשת התיק לבנקים.
הדו"ח השמאי הוא הדבר הראשון שאנו בוחנים כחברת ליווי ויעוץ טרם ההגשה לבנק, והוא חייב להציג תמונה מפורטת ועדכנית של המיזם. לעיתים מנסה היזם להציג תמונה ורודה מדי של הפרויקט והדבר מרתיע את הבנק ומעלה חשש שהפרויקט יסתיים בהוצאות גדולות בהרבה מהתמונה המוצגת. ברגע שהבנק דוחה את הפרויקט, קשה מאד להפוך את ההחלטה.
5. לאחר אישור ההלוואה לפרויקט, איך קובע הבנק את אחוזי המימון?
כאמור, בשלב הראשון מקבל הבנק דו"חות ומסמכים לגבי אופי העסקה וכדאיותה הכלכלית ומחליט אם הוא מאשר את העסקה או לא. היה והבנק מחליט לאשר את העסקה, עליו לקבוע את אחוז המימון שהוא מוכן להעניק לפרויקט, כלומר, כמה מבקש הבנק שחברי הקבוצה יממנו באמצעות כסף ממקורות עצמאיים ואת היתרה יקבלו מהבנק. חשוב להדגיש כי בכל מקרה הבנק מממן עד 70% מעלות הפרויקט ואת 30% הנותרים על הרוכש להביא ממקורות שלו. כמובן שככל שהפרויקט נראה טוב יותר על הנייר ונמצא באזור ביקוש, כך אחוזי המימון של הבנק יהיו קרובים יותר ל 70%. חשוב להדגיש כי ישנם מקרים בהם הבנק לא מוכן לעבור אחוזי מימון של 50% או 60% וכך נוצר מצב שעל הרוכשים להביא הון עצמי גבוה יותר.
6.האם הבנק מאשר כל רוכש באופן אישי?
כן. לאחר אישור הפרויקט, על הבנק לאשר את כל חברי הקבוצה באופן פרטני על סכום המשכנתא המרבי שהם יכולים לקבל. הבנק יאשר כל אחד מחברי הקבוצה על פי נתוניו האישיים וביניהם הכנסות, היסטוריית אשראי, גיל וכו'. היה ואחד מחברי הקבוצה לא יאושר על ידי הבנק, חובה יהיה על הקבוצה להחליפו בכדי לקדם את הפרויקט", אומר קמינסקי.
7. מה קורה לאחר אישור הפרויקט והרוכשים ע"י הבנק?
לאחר אישור הפרויקט וחברי הקבוצה, יפעל הבנק לשחרר את כספי הפרויקט ישירות לחשבון המלווה את הבניה וזאת בהתאם להתקדמות הבניה. בכל שלב ושלב ישלח הבנק מפקח מטעמו שיבחן את התקדמות הפרויקט וכל עוד ההתקדמות משביעה רצון מבחינת הבנק ימשיך וישחרר כספים עד לסיום הבניה.
8. מה קורה עם עלויות הפרויקט גבוהות מהצפי הראשוני?
כל עוד הבניה מתקדמת ללא בעיות מיוחדות, הבנק המלווה יהיה מוכן לשחרר כספים עבור העלות הנוספות מעבר לצפי כל עוד הוא נשאר באותם אחוזי מימון, כלומר, היה ואושרו 60% מימון מכלל הפרויקט, יממן הבנק 60% מהתוספת והרוכש את ה 40% הנותרים.
9. האם ניתן לשלם את התשלום החודשי של המשכנתא לאחר סיום הבניה?
ישנם מסלולים מסוימים בהם ניתן לדחות את תשלומי הקרן לאחר סיום הבניה ולשאת רק בתשלומי הריבית כך שהתשלום החודשי נמוך יחסית. נדיר שהבנק יסכים לתשלום נדחה על כל מרכיביו עד לסיום הבניה אך גם זו אופציה שניתן לבחון. את הנושא יש לבחון מול הבנק המלווה בעת אישור הפרויקט.
10. האם כל חברי הקבוצה יקבלו את אותם הריביות?
כן. ההצעה ניתנת לכל חברי הקבוצה ובמרבית המקרים היא יקרה יותר ממשכנתא של לווה בודד שרוכש מקבלן מכיוון שמרכיבי הסיכון של הבנק גבוהים יותר. לאחר סיום הבניה וקבלת המשרדים, כל לווה יוכל לפנות לבנקים למשכנתאות ולשקול מיחזור של המשכנתא בתנאים טובים יותר.
11. האם כל הבנקים מממנים קבוצות רכישה?
בעיקרון כן. הבנקים הפנימו שמדובר בשוק אדיר של רוכשים ולכן כל הבנקים למדו את הנושא וחלקם פתחו מחלקות ייעודיות לצורך אישור ולווי קבוצות רכישה. כמובן שיש בנקים שהתמקצעו בעניין ולכן נכון יותר וקל יותר לעבוד איתם.
